中國式買房十大騙局 投資者如何防“坑”?

朱振鑫 原創 | 2019-06-12 12:15 | 收藏 | 投票 編輯推薦
關鍵字:房地產 購房 融創 

   1 神奇的操作:融創神操作讓商業秒變住宅,承諾的配套無法兌現

  《人民的名義》中有一個案子,高小琴通過變更土地性質,讓4萬元/畝的500畝工業用地搖身一變成為價值60萬/畝的商業用地,后來又以土地為抵押從銀行貸款5000萬,打造出價值10億的山水莊園。看上去很簡單的一紙土地批文,背后卻創造了數以億計的財富。

  藝術源于生活,近期的房地產市場就發生了一個有點類似的案例。孫宏斌的融創今年初接盤了北京泛海國際項目1號地塊,這是北京東四環的一個明星項目,距離孫宏斌上次接盤的樂視僅相隔一公里。孫宏斌接盤之前,這個項目原本是商業綜合體,建筑面積44.6萬平,其中35萬平是用于商業、辦公及配套建設,住宅僅有9.5萬平。但融創接盤之后一通“神操作”,成功將商業用地變為住宅用地,看上去總建筑面積減少了8萬平,但實際上住宅面積增加了17萬平。按照目前泛海國際10萬+的二手住宅單價計算,這一增一減帶來的新增價值不容小視,有測算稱超過200億新增貨值,實際增值可能沒有這么大,但也絕對遠高于融創官方回應的“50萬”。

  幾家歡喜幾家愁,當開發商歡呼雀躍的時候,投資者的權益卻被無情的侵占了。價值不是憑空增加的,增量的住宅面積來自于商業用地減少的25萬平,而且原先規劃的66萬平米綜合體商業用地直接變成了6棟高層住宅和2棟寫字樓,不僅之前承諾的為業主生活提供便利的服務配套設施大幅減少,而且現有住宅的容積率、樓間距、綠化率、通風、采光、日照、往來通行等都可能受到影響,泛海國際的業主將成為最大的“受害方”,也難怪這個一向溫和的高檔社區竟然都拉起橫幅抗議。

  圖表1:泛海國際業主抗議“商業變住宅”“反對改規劃”

資料來源:新聞資料資料來源:新聞資料

  那么問題來了,融創項目更改規劃真的合理嗎?業主需要為此買單嗎?核心其實要回答以下幾個問題:

  問題1:更改土地性質合法嗎?

  合法,但操作難度極大。

  我國土地分為農用地、建設用地和未利用土地三大類。建設用地又包括工業用地、商業用地、住宅用地等,三者的價格差異較大,依次遞增,所以變更土地用途是實現財富增值的“捷徑”,但又會帶來一系列重大影響。因此,我國實行嚴格的土地用途管制制度,土地用途一旦確定,一般不得改變。如果確實要更改,需要按照《城市房地產管理法》第十八條的規定,改變土地用途需要經過出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂變更協議或重簽出讓合同,調整土地出讓金。

  具體的流程是申請人向規劃部門提出變更申請——規劃部門審批、國土部門征詢意見——規劃管理委員會審核——國土部門核定費用——簽訂變更合同,報批變更后的土地使用性質。土地用途變更要求更改后的土地使用符合城市發展總體規劃,流程較為復雜,且規委會級別較高,加上商業用地和住宅用地的土地使用權最高年限不同,前者是40年,后者是70年,所以操作起來難度更大。

  但實際上北京泛海國際項目1號地塊并不是第一次修改規劃,早在 2008年12月商業地產大熱之際就調整過一次,增加了商業辦公用地的建設面積,相應減少了住宅用地建筑規模,這次只是反向操作,商業遇冷,調減了商業用地的規模。

  問題2:北京“商改住”合法嗎?

  政策支持的是“商改租”而非“商改住”。

  從國家層面上看,2016年6月國務院印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)第十二條規定:“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。”但需要明確的是,這一政策一直被過度解讀,在商業用房過剩、租賃住房不足的背景下,為了補充租賃住房的供應,政策支持的只是“商改租”而非“商改住”,雖然租賃住房也有居住功能,但和商品住房存在很大的差異,租賃住房不可對外銷售,租賃期限不得超過二十年,超過部分無效,所以“以租代售”、將不可售變成可售都是不可行的。

  尤其在2017年3月北京出臺了史上最嚴的“商改住”禁令《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,第一條就規定“商業、辦公類項目應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途。”商業用地性質不得隨意變更。第八條進一步強調“開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的,一經查實,規劃國土部門依法收回土地,商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。”明令禁止違規更改商業用地土地用途的行為,并會給予嚴厲的處罰。

  當年5月,北京珠江投資頂風作案,將位于通州區馬駒橋附近的珠江四季悅城項目違規“商改住”并變相銷售,被北京市區兩級住建、規土、工商、銀監等部門聯合約談,對開發商開發資質進行降級并責令其限期整改,整改期間暫停網簽、暫停拿地資格、暫停銀行授信。

  所以商業用地的性質是可以調整的,但現行政策支持的僅是租賃住房,在一定年限內不能出售,目前的公示對土地性質的描述不是很全面,如果是改變為可對外銷售的商品住宅,則需要給出一個合理的解釋。

  問題3:調整規劃是否違反《購房合同》?

  若有約定,但未遵守,已違反合同約定。

  泛海世家300多住戶業主在《致北京市規劃和自然資源委員會的一封公開信》中稱:購房時簽訂的《購房合同》第9條約定“出賣人確需變更《建設工程規劃許可證》規定條件的,應當書面征得受影響的買受人同意,并取得規劃行政主管部門的批準”。

  如果上述情況屬實,那這次融創調整規劃、更改土地用途、公示征求意見的操作流程明顯與《購房合同》的約定不符,在公示前并沒有書面征求業主的意見,業主并不知情,在看到規劃局網站的公示后,“才在小區無人關注的工地出入口的一個門崗、被遮陽傘擋住的施工擋板、關閉的消防通道大門上,找到了規劃變更征求意見的公示”,知情權、參與權、表決權未能得到保障。

  一旦公示后,如果采光、通風、消防、防災、管線埋設、視覺衛生等基本要求滿足國家規范要求,通常規劃部門不會提出異議,而且公示的截至日期為6月8日,留給業主的反饋時間基本沒有了。

  圖表2公示張貼在泛海國際小區工地出入口的門崗

資料來源:新聞資料資料來源:新聞資料

  問題4: 城市別墅改建高層,需要征得鄰居同意嗎?

  需要,保障不影響鄰居權益。

  這次調整規劃的一個巨大變化是“泛海世家西府后的5棟城市別墅直接改成5棟11層高的公寓樓”,據悉,原本這五棟別墅已經在2018年建成,價值30多億元,本來傳說將來入住的是柳傳志、馬云、史玉柱等泰山會的成員,但正在被悄悄拆除,周邊的泳池已經被拆完了。

  這五棟別墅和泛海世家是同一宗地,拆除后改建為高樓,勢必會破環原有的整體規劃,影響現有住宅的通風、投資、采光、日照等,降低現有住戶的居住質量。從現行法律來講,所有者可以自行拆除已建成的別墅,但如果是拆除后重建,就需要報規劃部門審批,并且不損害其他業主的利益。如果同一小區居民普遍反對,那規劃不可更改。

  問題5:承諾的商業配套沒有實現是否合法?

  合同有約定或者體現在宣傳物料中對購房者訂立合同產生重大影響視為違約。

  按照原本的規劃,這一地塊是泛海國際社區的商業配套,變更土地性質后,配套、商業及辦公用地建面由35萬減少至10萬,之前承諾的商業配套并沒有實現,使本就不夠完備的商業配套設施更加稀缺,進而影響周邊住戶的生活品質。

  對此,業主可以先看購房合同,如果里面有約定但沒有實現,業主有權利要求開發商承擔違約責任,并提供相應的賠償。如果合同中沒有約定,但宣傳物料可以提供佐證,對購房者訂立合同產生重大影響的,也可視為違約。據悉之前泛海就將詳細規劃制作成宣傳片中向業主展示,對應模型仍在泛海售樓處進行宣傳,更改規劃后嚴重不符,涉嫌虛假宣傳和違約,業主可以此反對開發商修改規劃或者索賠。

  2 頻發的騙局:中國式購房的十大騙局全解密

  融創事件絕不是個案。無論是高檔還是低檔社區,無論是不是知名開發商出品,房地產的侵權事件每天都在中國的房地產市場發生。投資者遭遇的侵權行為涉及到廣告宣傳、銷售環節、交付環節、配套變更等各個方面。不僅在購房前有可能掉進開發商的認購陷阱,在購房后,開發商的很多“臨時操作”也會讓購房者有苦難言。結合以往案例,我們梳理了目前最主要的十種房地產騙局:

  騙局1:制造現場熱銷假象。在銷售現場,開發商為了營造銷售興旺的氣氛,經常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣,讓購房者覺得已經沒有多少套房屋。故意制造緊張感,使購房者在沒有認真考慮的情況下就沖動的簽合同,交定金。更有甚者存在捂盤的行為,即開發商領到了預售許可證,卻沒有按照規定將所有房源一次性推售,而是根據銷售需要分層多次開盤,人為制造熱銷假象。據新聞報道,2017年南京的一處名為云樹公館的樓盤領取了2幢、3幢兩棟樓的預售證,上網房源總套數共1051套。然而開盤后云樹公館展廳現場并沒有所有房源的公示,公示房源的樓層也少了大半。銷售人員表示開盤當天就賣出了400多套,然而開盤1000套賣出400套和開盤500套賣出400套顯然效果不同,如此一來也有助于開發商推出后續房源時順勢漲價。根據南京房管部門的相關規定,領取商品房預售許可證后的樓盤,必須在10天內一次性公開銷售全部房源,分層賣房的這一行為已經涉嫌嚴重違規。

  騙局2:隨意虛構贈送面積。贈送面積是許多開發商銷售時的宣傳點,“買一送一”“兩房變三房”看似誘人,但實際上是否贈送、如何贈送,業主往往在購房后才發現是一個騙局。比如用層高來當贈送面積,再比如“贈送面積”其實是屬于公共地方的,如果自己改造就屬于違建等等。一個案例是,2017年深圳海濱假日雅居業主將開發商起訴至法庭,說開發商宣稱該樓盤“贈送超大入戶花園,雙倍空間”。但在簽合同時,業主們被要求在3分鐘內簽訂所有合同,并附加一份委托書,讓買房人委托一家叫“裕達”的公司填平贈送的天井面積。直到入住時買房人才發現,開發商當初承諾贈送的面積并沒填平,就是從1樓通到19樓的天井,而且天井實質上是開發商為了減少支出土地出讓金,隱瞞了有關部門,“偷來”的面積。

  騙局3:開發商跑路,期房爛尾。開發商在建設過程中,如果出現資金鏈斷裂,無法繼續施工,甚至負責人跑路的情況,購房者可能面臨全部銷售款的損失,也要繼續承擔銀行貸款的還款責任。應對這種情況,政府通常會介入與開發商和其他利益關聯方協調復工事宜,幫助企業清產核資、申請破產重組等等,但所需時間較長,不確定性大。2015年廣西南寧紅日山湖“維權門”事件中,該項目一期按照合同原定于2014年12月31日交房,然而到了交房日期后并未兌現,開發商一再延期交房,到最后直接宣布停工。據了解,農業銀行于2013年批復同意投放6億元貸款用于紅日山湖項目建設,到2014年3月已累計發放貸款4.45億元。但后來農行發現紅日公司大量挪用銷售貨款,多次責令其資金歸還,但公司一直不配合整改,且擅自到房管部門對農行抵押物非法撤押,最后農行暫停放貸,確認開發商資金鏈斷裂。購房者經過3年艱難維權,直到2018年在南寧市委市政府的協調下開發商才分四次初步交付了所有住宅。還有一種情況是樓房主體已完成,爛尾部分并不多,業主在得到相關部門支持后選擇籌資自救。例如,昆明譽峰國際是盤龍區清泉村城中村改造項目,早在2014年9月項目主體結構就已經封頂斷水,只剩下一些收尾的工作,然而由于開發商資金斷裂,該項目于2014年10月停工。業主不得已只能展開籌款自救活動。2017年,政府出面組織的第一次自救由于種種原因失敗,2018年,業主開展第二次自救,共籌集8200萬自救款,2018年9月終于復工,直到今天,北部的商業部分毫無動工跡象,部分住宅項目仍在施工中。

  騙局4:房屋質量不過關。房屋質量問題是大部分業主最關心的問題,然而在房屋質量方面,即使是知名房企開發的樓盤,也不能完全避免出現質量缺陷,包括房屋結構、內部精裝修、公共區域的電梯、單元門、建標、建材等等方面的質量不合格或與廣告宣傳不符。例如,2017年8月,杭州富力十號院精裝修曝出嚴重質量問題,遭遇大批業主維權。200多戶人家幾乎家家存在人踩上去地板縫隙就會冒灰的問題。更讓業主無法接受的是,陽臺欄桿連接方式竟然是用膠水,正常的陽臺欄桿應該埋入墻體內,或用鉚釘固定,用膠水連接存在巨大安全隱患。同時該項目還被曝存在滲水和發霉問題。同年9月,上海恒大佘山首府多名業主投訴,項目存在嚴重的質量問題。2017年6月交房后,小區有200多戶精裝房屋出現大面積霉變,有業主家里背景墻、踢腳線出現霉斑。2017年7月,杭州陽光城翡麗灣精裝修房交付,有業主發現墻紙發霉、外墻開裂、地板泡水等一系列質量問題,最令人難以接受的是屋內門用紙板制成,柜子板材用草制成。起訴后才發現開發商擅自更換裝修公司,2000元/㎡精裝房成本僅500元。

  圖表3用膠水連接的陽臺欄桿和用草制成的柜子

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  騙局5:“商改住”行為導致商業配套縮水,影響居住環境。一部分商業項目,處于城市核心地段,變更土地規劃,將商業用地改為住宅用地的確可以增加開發商的利潤。但開發商的“商改住”行為往往會導致購房時承諾的商業配套嚴重縮水,也可能會影響小區的采光和居住環境。例如,2017年西安萬科燕園“商改住”事件引發大量業主維權。2015年2月,萬科城8#地一期項目,也就是萬科城三期燕園開盤。這個項目在子午大道、西長安街十字路口西北方向,在小區的東部和南部規劃了大量商業配套,“燕園50萬方商業”“超強教育配套”為宣傳賣點吸引眾多業主。然而2016年情況發生了變化。6月,《西安市人民政府關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干意見》發布,為開發商商改住提供了契機,7月,商業項目的建設方中啟置業公司向有關部門申請將部分商業用地調整為居住用地,原先占地7.9萬方的商業用地變更為7萬方住宅用地及0.9萬方商業用地,商業項目占地縮水到原來的1/9。10月,規劃變更公示在小區一處人跡罕至的角落,12月,中啟置業公司向國土局提出申請,將該地塊土地用途變更為住宅用地。2017年2月,區房管局回復業主,申報資料正在審查中,如有涉嫌欺詐的商業行為,業主可依據合同通過法律途徑維護合法權益。然而業主維權十分艱難,最后不了了之了。

  圖表4西安萬科燕園大量商業變為大量住宅

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  騙局6:學區承諾無法兌現。一些開發商為了促進銷售,將購房者最關注的學區作為一大賣點。但是在建成交付后,關于學區的維權也是最多的。一是開發商本身沒有自建學校,需要教育局劃片分配到周邊其他公辦學校。但實際上即使一期二期能入學,三期四期都不一定能分配到劃片范圍內。例如,2015年鄭州瀚宇天悅三期學棠維權事件中,開發商聲稱業主在7月前付清首付,子女可以在當年秋季報名上龍門實驗學校,但后來只有金水區戶口和暫住人口可以上該小學,其他都被分流了。2016年民安北郡維權事件中,開發商承諾孩子能上附近的區重點惠濟區實驗小學,但學校認為房子沒交,應去實際居住地附近入學,引發業主維權。最后一期穩定劃片區重點惠濟區實驗小學,二期經歷過艱難維權,三期就直接被劃片到開元路小學了。二是開發商自建小學、中學,引入教育集團。如果是作為總校的分校,那么師資力量肯定比不上總校。如果是教育局管理的公辦學校,同樣面臨學位有限的問題。如果引進教育集團,學費可能很高。三是開發商保障學位入學,但學位依然是有限的,宣傳時說一房一位,但實際上還有種種限制。例如北京中糧萬科公司開發的長陽半島曾打出“買長陽半島,上北京四中”的宣傳語,但后又稱北京四中與長陽半島的入學名額簽訂時限僅為6年,此后續簽與否將視政策而定,引發24名業主維權上訴,其銷售時宣傳的北京小學長陽分校入學優先權也因教育局劃片變更而難以保證。

  圖表5瀚宇天悅三期學棠業主拉橫幅維權

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  騙局7:交通規劃無法兌現。開發商在宣傳中多以“地鐵房”為賣點,但如果城市交通規劃發生變化,到手的“地鐵房”也可能落空。例如在鄭州和昌林與城維權事件中,2017年業主在和昌林與城買房時,工作人員宣傳小區旁邊有地鐵3號線的站點,2020年底就要開通,交通非常方便。然而近期交房時,業主發現按照國家發改委的最近批復,地鐵3號線北延線,包括延伸到小區門口的”天軒街站“,并未有任何市政文件說明。此外小區南部還多了一條鐵路,距離小區只有250米,而項目在銷售宣傳時并未如實告知客戶,使業主紛紛要求退房。

  圖表6和昌林與城業主因交通規劃與宣傳不符維權

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  騙局8:擅自變更承諾的容積率。開發商違規變更容積率會給業主帶來很多負面影響,一是居住舒適度下降。樓層數的增加會遮擋視線,入住人數的增加使公共設備加速老化、安防難度提高,小區綠化率降低影響環境質量等等。例如,2014年海南東方市鴻坤Ÿ理想海岸維權事件中,開發商用在原規劃基礎上增加了溫泉體驗和大型商場的理由,通過加層數、增單元、改戶型的手段,使小區容積率從1.86增加到了1.98,總戶數從4500戶增加到了7700戶,建筑總面積增加了近9.5萬平方米,與宣傳的低容積率和低建筑密度不符,引起業主強烈不滿。二是可能造成業主拿不到房產證。例如,青島的福臨萬家二期項目由于超容積率建設,應按規定補繳土地出讓金,但開發商遲遲沒有補繳,因此業主在收房后一直拿不到房產證,直到最近還有業主反映此問題。

  圖表7小區通過增加住宅層數改變容積率

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  騙局9:別墅區改為高層區。開發商在銷售時宣傳小區規劃別墅群,居住環境好,而后又通過修改規劃的方式將別墅區改為高層區,配套的自然景觀也隨之縮水。惠州大亞灣龍光城曾在2016年要把規劃別墅區改為75棟33層高層住宅,該規劃變更引發大量業主抗議維權。根據住建局召開的聽證會公開信息,開發商以學位緊張為由,決定在項目剩下未開發的商住用地中,拿出七萬多平方米作為學校、體育中心等配套建設用地。該調整后,造成項目剩余的商住用地少了約七萬平米,而計容建筑面積不變,導致項目原別墅用地變成了高層住宅用地。聽證會結果是業主高票通過同意此變更,但后又有業主稱聽證會存在開發商舞弊的情況,已提交聯名反對意見書。

  騙局10:綠地、停車位等配套縮水。開發商在銷售時承諾車位配比為1:1,但在實際中出現停車位不足的現象。開發商或縮短停車位寬度,導致業主停不進車,或直接把規劃的綠地變成了停車場。例如,2016年初,融創收購了浙江耀江集團開發建設的東方普羅旺斯別墅,重新升級打造,改名為北京壹號莊園別墅。這是一個有著十年歷史的老項目,容積率僅0.3,北京“限墅令”推出后,不再有容積率1.0以下的別墅用地,使該項目具有相當的稀缺性。但近期據業主反映,開發商通知2017年銷售的期房合同中贈送的地下車位被回填,改為在小區西側占用原規劃綠化帶和兒童游樂場,修建地面停車場。經過進一步了解,開發商在申報項目和得到的批復中,只得到110個車位的批復,而住戶一共236戶,開發商先通過合同承諾贈送車庫使房子高價出售,再占用公共綠地建設本沒有通過批復的車位,侵害業主利益。無獨有偶,融創收購的青島萬達維多利亞灣也出現了改綠地為停車位的情況,據業主稱融創接手后在2018年10月曾經修改過景觀設計規劃,所以多出來近400個車位。但并沒有告知業主,目前業主正在維權。

  圖表8青島融創維多利亞灣改規劃的綠地為停車位

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  3 艱難的維權:糾紛認定難度大,采取正確方式合理應對

  開發商擅自調整規劃,改變用地性質和房屋用途,致使規劃范圍內的住宅小區容積率、綠化率、大區公建和小區配套設施發生變化,或實際交付給業主的房屋與合同約定、廣告宣傳不符的行為,業主維權是有法可依的。但在實際維權過程中,業主很難得到滿意的結果。一方面,認定宣傳資料、售樓書為合同附件有一定的難度,售房合同中也很少會將小區規劃圖作為合同附件,給開發商推諉責任提供了借口。另一方面,開發商更改小區規劃通常不會事先征詢業主的意見,而是在取得規劃部門變更批準后,依照《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定通知業主,然而如果開發商張貼告示在不起眼的地方,業主過了申訴時間沒有注意到,再申請行政復議就會困難許多。泛海國際的業主就是在無意中看到規劃局網站的公示,才在小區的角落找到了規劃變更征求意見的公示。可想而知,如果業主沒有發現公示,再提出異議就困難重重了。

  在過去的維權事件中,大部分的維權之路都比較艱難,只有部分案件在政府、開發商、業主三方均有解決誠意,并做出相應努力的基礎上才有了相對滿意的結果。業主維權采用的方法通常有以下三種:

  一是直接與開發商交涉。遇到權利受侵害時,業主第一時間會去找開發商交涉。如果規劃變更只是涉及到一些公共規劃布局,拆建成本低,有誠意的開發商會給出一些解決方案,比如在融創維多利亞灣維權事件中,融創的回復是可以取消地上車位,恢復綠化,但需要60%的業主投票同意。如果規劃變更涉及到土地性質的更改,拆建成本很高,或者根本無法達到宣傳時的承諾,開發商通常會找各種借口推卸責任,直接交涉往往收效甚微。例如在西安萬科燕園維權事件中,業主多次拉橫幅,與開發商交涉,而西安萬科給出的回復是“因商業地塊不屬于萬科,且在項目銷售時,也有相關公示,不存在欺騙行為”,但據查申請土地性質變更的中啟置業有限公司股權經過一系列變更于6月又重新回到了萬科的手中,萬科的說法無法立足,業主后來多次維權也未得到明確結果。鄭州和昌林與城維權事件中,開發商一直堅持銷售人員并未宣傳和承諾地鐵2020年通車,鐵路問題也在售樓部有公示,但是據多位業主反映,并沒有置業顧問引導讓仔細的閱讀展示板上的“不利因素”,置業顧問也確實以地鐵作為宣傳賣點,雙方僵持不下。

  二是向規劃局、房管局等規劃行政主管部門投訴。按照我國《城鄉規劃法》規定,房地產開發商開發建筑項目必須符合城市規劃和城市規劃管理技術規定,為此必須經過政府規劃部門審批。因此,開發商在房地產開發過程中,擅自更改規劃設計的,比如增加容積率、加高樓房的層數、用綠地改為建設用地等,違反了規劃管理方面的行政法規規范,系行政違法。對此,規劃主管部門可以作出責令改正、通報批評或罰款等行政處罰。根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定,即使經規劃部門批準的規劃變更,開發商也需要給業主提供書面通知,如果業主未收到書面通知,也是不合規的。如果遇到開發商資金鏈斷裂導致建筑爛尾的情況,也通常需要政府介入協調。因此,上述維權事件中業主大部分都采取了向相關政府部門或規劃行政主管部門投訴的方式進行維權。但是在部分維權事件中,開發商沒有事前征得業主的同意,卻取得了規劃行政主管部門批準,也履行了通知程序的情況,行政主管部門可能會在行政審批中沒有義務告知業主為由拒絕處理。在這種情況下,根據《憲法》、《物權法》賦予公民合法私有住宅物業不受侵犯的規定,即使規劃變更已經公示,業主可以走行政復議的流程,看是否有流程違規。

  從實際維權結果來看,仍在公示中的規劃變更,政府相關部門會考慮業主的意見進行重新審議。例如在惠陽某項目別墅改高層維權事件中,已經購買了商品房的業主相當不滿。當地住建部前期稱開發商改變規劃是在容積率許可的范圍,不屬于違規。不過因公示期受到業主的質疑,政府又重新召開會議討論是否通過其申請。已經公示過的規劃變更,尤其是土地性質改變,別墅改高層等拆建成本很高的變更,則很難照顧到業主的訴求。例如,在西安萬科燕園維權事件中,有業主向政府部門投訴,而根據2018年5月的長安區委回復,確認萬科燕園土地性質變更成立,并表示該變更未對周邊住宅產生日照影響。

  三是向法院提起上訴,要求開發商履行承諾。如果購房合同主文中雙方約定的內容,包括廣告中許諾的核心賣點,房屋質量要求、小區規劃不得更改,或者在附件中有規劃圖的詳細情況等等,那么應當視為雙方已有約定,開發商擅自更改規劃或不履行合同承諾,應承擔違約責任。若合同中沒有相關內容,要看當時購房時的廣告和宣傳資料是否對購房決策起到重要作用。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”

  向法院起訴是相對有效的維權途徑,但是由于開發商宣傳時多為模糊概念,如學區房、地鐵房等承諾并不受開發商一方控制,因此維權難度也很大。在北京中糧萬科學區房維權事件中,起初萬科的回應是不存在“六年時限”,但相關的入學要求需以屆時相關教育部門、學校的制度、通知等為準。業主認為不確定性仍然很大,起訴至法院要求中糧萬科取消“上四中”的期限限制,繼續履行入學承諾,一審法院判決支持了該訴求。但業主后來也表示,即使最終勝訴,開發商能否實際履行判決保證能上四中還很難說。

  對于購房者來說,為盡可能避免掉入陷阱,在購房前應在銷售現場保持清醒,謹慎抉擇,在簽訂合同前,確認好開發商有無在宣傳中提及項目的不利因素(往往在宣傳單上小字標明),保留好銷售部門的銷售廣告和宣傳資料,可以要求將其廣告許諾中核心賣點寫進合同。最好可以進行實地考察,并到規劃部門了解城市的規劃,特別是樓盤所在區域的發展規劃和周邊配套。要仔細查看預售合同附件中的小區總平面圖,對于平面圖內含糊不清的部分,應該要求標注上文字并蓋章確認。簽訂合同時要仔細閱讀合同及附件,注意有無不利于業主的格式條款,如果開發商要購房者簽訂委托書,一定要仔細審閱委托書的內容是否合法。在收樓時要仔細查看物業公共部分與規劃文件和設計圖紙是否相符,如果變更了規劃,是否辦理了相應的變更手續,是否盡到了通知業主的責任。一旦發生維權事件,業主事前保留好資料證據,也能夠在與開發商交涉中占優勢,能夠依照《城鄉規劃法》、《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等相關法律法規維護自己的合法權益。

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如是金融研究院首席研究員,如是金融執行總裁、聯合創始人
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